退地，瑞安房地產(chǎn)或能緩口氣。

　　3月3日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)公告稱(chēng)，根據其與國泰君安有關(guān)于瑞虹新城項目公司的股東協(xié)議，國泰君安將行使認沽期權，向盛甫出售其于項目公司持有的31%股權，獲取3100萬(wàn)元(人民幣，下同)權利金。

　　此次交易的前情，要回溯至2017年8月9日。彼時(shí)，為了收購上海百麗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“上海百麗”)，瑞安房地產(chǎn)宣布通過(guò)全資子公司盛甫與國泰君安、虹房成立一家項目平臺公司。上海百麗旗下資產(chǎn)為瑞虹新城167A、167B地塊。其中，167A為住宅用地，167B為商辦用地。

　　此前，除了按持股比例注資外，國泰君安為瑞虹新城平臺公司分兩次提供大約10.8317億元有抵押貸款。瑞安房地產(chǎn)則以31%的瑞虹新城項目公司股權作為認沽期權的標的資產(chǎn)，權利金為3100萬(wàn)元。

　　雙方約定的信托投資期限為8年，國泰君安可在信托到期前60天內行權。國泰君安選在3月5日這個(gè)節點(diǎn)行權，比約定期限略微提早了一點(diǎn)，將3100萬(wàn)元落袋為安。

　　由于國泰君安行權之后，盛甫對項目公司持股從49%上升至80%，股權比例發(fā)生大幅變化。此舉會(huì )否觸發(fā)前述兩筆貸款的提前償還，在3月3日的公告里并未披露。據2017年公告，國泰君安第一筆貸款6.5839億元，利率7.539%，瑞安房地產(chǎn)的抵押物為項目公司全部股權。第二筆貸款4.2478億元，利率6.99%，抵押物依舊為項目公司全部股權并增加了虹房所提供的公司擔保。瑞虹新城167B地塊曾兩次申請延期

　　按照知情人士的說(shuō)法，目前項目公司業(yè)務(wù)已經(jīng)基本結束，國泰君安作為財務(wù)投資者，在投資約定條件達成后退出，這對項目公司后續運營(yíng)并無(wú)重大影響。

　　有分析人士指出，信托管理人提前行權，往往意在降低風(fēng)險敞口。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境復雜，商業(yè)資產(chǎn)估值處于調整周期，尤其是商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前幾年的培育期內資金占用量大，潛在投資風(fēng)險有所上升。

　　回看國泰君安所退出的項目公司，瑞虹新城167A地塊早已開(kāi)發(fā)成住宅即瑞虹新城十期臻庭，并已于2022年中旬售罄。

　　據瑞安房地產(chǎn)2023年年報，當期結轉的物業(yè)銷(xiāo)售包括上海瑞虹新城167A地塊，已售建筑面積8.58萬(wàn)平方米，平均售價(jià)11.98萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售收入94.27億元。

　　瑞虹新城167B地塊則是商辦用地。據上海市虹口區人民政府官網(wǎng)披露，該項目申請了兩次建設工程設計方案的有效期延期，第一次是在2022年8月1日。第二次是在2023年8月7日，該項目再次申請延期至2024年8月23日。

　　2023年財報顯示，瑞虹新城167B地塊在集團發(fā)展中的商業(yè)物業(yè)名單中，項目總建筑面積11.9萬(wàn)平方米，包括辦公樓建筑面積10.7萬(wàn)平方米、零售建筑面積1.2萬(wàn)平方米，瑞安房地產(chǎn)權益占比49%，應占建筑面積5.83萬(wàn)平方米。

　　這塊地的規模在瑞安房地產(chǎn)2023年141.23萬(wàn)平方米的商業(yè)土儲里面，占比不高。但從2017年成立項目公司開(kāi)始，該項目經(jīng)歷兩次延期，客觀(guān)條件的變化不言而喻。

　　從市場(chǎng)層面來(lái)看，瑞虹新城板塊內商辦物業(yè)略顯飽和。戴德梁行數據顯示，2024年上海甲級寫(xiě)字樓供應井噴，新增約80萬(wàn)平方米供應，主要集中在黃浦區、虹口區及徐匯區新興板塊。這從一個(gè)側面反映了虹口區核心板塊瑞虹新城的商辦供應壓力。

　　虹口區政府網(wǎng)站分別于2024年10月23日、2025年1月20日發(fā)布公告，對瑞虹新城板塊的規劃進(jìn)行調整，其中便涉及167B地塊。根據最新公示，167B地塊的用途從原先規劃的商辦用地(C2C8)變更為三類(lèi)住宅用地(Rr3)。

　　業(yè)內人士分析，虹口區政府規劃部門(mén)考慮到目前板塊商辦物業(yè)供應量較大，加之潛在的租賃壓力，所以決定重新審視其用途�？梢哉f(shuō)，這一變更，也有助于優(yōu)化土地資源配置，同時(shí)也是對城市發(fā)展需求的積極響應。

　　盡管目前尚無(wú)公開(kāi)信息顯示政府對瑞虹新城167B地塊進(jìn)行了收儲，不過(guò)，從政府對167B地塊所在板塊規劃變更的公示來(lái)看，167B地塊被收儲重新出讓的概率非常大。這也就不難理解此時(shí)國泰君安行權退出項目公司的邏輯了。瑞虹新城靚地拱手讓人

　　上海2025年一批次土拍中，瑞虹新城大板塊中新出了一宗宅地，與瑞虹新城十期一路之隔。原本業(yè)內對于瑞安房地產(chǎn)繼續拿地的呼聲甚高，但出人意料的是，瑞安房地產(chǎn)連報名參拍都放棄了。

　　2月20日，央企金茂和新加坡慶隆聯(lián)合體以89.63億元拿下了瑞虹新城的新地塊，按照計容面積算出來(lái)的樓面價(jià)為11.7萬(wàn)/平方米，再換算到最終可售樓面價(jià)約在12.5萬(wàn)元/平方米左右。若算上建筑成本、精裝修成本、資金成本、銷(xiāo)售及管理費用和各項稅費等，以盈虧平衡計算均價(jià)在18.41萬(wàn)元/平方米左右的水平。據中介門(mén)店信息，瑞虹新城現房二手房均價(jià)一期為9萬(wàn)元/平方米，第九期為18萬(wàn)元/平方米，二手房溢價(jià)能力可見(jiàn)一斑。

　　或許，以瑞安房地產(chǎn)的資金現狀來(lái)看，大手筆投資確實(shí)有點(diǎn)乏力。

　　分析財報數據可見(jiàn)，2023年瑞安房地產(chǎn)合約物業(yè)銷(xiāo)售額為113.96億元，同比大幅減少58%。2024年上半年的合約物業(yè)銷(xiāo)售額約6.23億元，同比減少86%。

　　現金流方面，2023年底，公司現金及銀行存款下降33%至約89.17億元，其中受限資金較多，不受限現金及銀行存款僅有約37億元，而一年內需償還債務(wù)達120.13億元，不受限現金短債比僅為0.3。公開(kāi)信息顯示，瑞安房地產(chǎn)存續的三只美元債總額為13.89億美元，其中一只發(fā)行規模為5億美元的6.150%美元債將于2025年8月24日到期。

　　面對壓力，瑞安房地產(chǎn)通過(guò)抵押資產(chǎn)的方式融資，甚至不惜虧本出售資產(chǎn)回籠資金。2023年12月29日，瑞安房地產(chǎn)將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元賣(mài)給大家保險。這筆交易設置了股權回購條款，年利率為8%，相當于一筆用股權做質(zhì)押的融資，以換取現金流。2024年3月，瑞安房地產(chǎn)以1.05億元將上海蟠龍天地的酒店物業(yè)賣(mài)給上海青浦徐涇，虧損240萬(wàn)元。2024年11月，瑞安房地產(chǎn)引入中國人壽（601628）等投資者，籌資81億元重組了上海創(chuàng )智天地兩家項目公司的股權。2025年2月，閔行區政府網(wǎng)站公示，瑞安房地產(chǎn)擬出讓旗下上海召稼樓城中村改造項目30%股權給上海南虹橋投資開(kāi)發(fā)(集團)有限公司。